De hypotheekmarkt van 2023: het jaar van de grote terugval

De hypotheekmarkt van 2023: het jaar van de grote terugval

Nu 2023 erop zit, is het goed om nog eens een keer in de achteruitkijkspiegel te turen. Hoe typeerde het jaar zich bijvoorbeeld qua hypotheekverlening? John Romain van Immotheker (BZB-Fedafin-lid) legt de cijfjers voor en pleit meteen ook voor een grondige herziening van het kredietverleningssysteem. 

"Als het gaat over hypotheken, laat 2023 zich niet zo moeilijk samenvatten", zegt John. "Heel simpel: het was het jaar van de grote terugval, zowel in aantal kredieten als aanvragen. Zeker bij de nieuwbouw is het dramatisch, zozeer zelfs dat bouwbedrijven projecten inhouden, omdat ze niet zeker zijn dat ze ze kwijtraken."

John neemt er een spreadsheet bij om zijn woorden kracht bij te zetten. "Ik heb cijfers van de Nationale bank van januari tot november 2023. Er werden in die periode 91.300 akten verleden. In dezelfde periode in 2022 waren dat er 115.900. Dat is een daling met meer dan 21%. Als je puur over nieuwbouw spreekt, is die daling nog veel groter, bijna 40%, van 29.100 naar 17.500. Ook het gemiddeld ontleende bedrag daalde, van 193.417 naar 191.446 euro."Vanuit BZB-Fedafin krijgen we ook heel wat signalen dat de kredietverlening aan particulieren en bedrijven op een laag pitje staan. Het is zelfs zo erg dat sommige banken de acceptatievoorwaarden zodanig hebben verstrengd dat krediet verstrekken bijna onmogelijk is geworden", vult Albert Verlinden, voorzitter van BZB-Fedafin, aan.

Gestegen prijzen en rente

De reden voor die dalende markt laat zich eveneens vrij makkelijk raden: de gestegen vastgoedprijzen en de gestegen rentevoeten. Al vermoedt John dat bij de rente het ergste wel achter de rug is, wat maakt dat een variabele rente interessant wordt. Al vermoedt John dat bij de rente het ergste wel achter de rug is, wat maakt dat een variabele rente interessant wordt. "Liefst 96% van de Belgen kiest voor een vaste rentevoet, in Nederland en Duitsland ligt dat aandeel veel lager en is het ook nog sterk gedaald. Daar lijken veel meer kopers al te anticiperen op een rentedaling volgend jaar."

Of die daling er ook komt, is onmogelijk met zekerheid te zeggen, maar de sterren staan toch gunstig, denkt de Immotheker-CEO. "De voorbije twee decennia bedroeg de rente op een staatsobligatie op één jaar gemiddeld 0,98% Vandaag zitten we op 3,60%, wat vrij hoog is. De kans dat de rente binnen de twee jaar daalt, is volgens onze berekeningen zowat 90%. En dan zit je natuurlijk goed met een jaarlijks variabele rente."

"Langs de andere kant zien we de rentevoeten ook niet meteen terugkeren naar de historische dieptepunten van de afgelopen jaren. Ook is de ene klant de andere niet", meldt Albert. "Het is daarom ook zo belangrijk om je te laten adviseren door een professional, die samen met jou gaat kijken welke schommelingen je aankan en welke zekerheden je als klant wenst."

Gebrek aan transparantie

Dat zoveel mensen vandaag dan toch nog voor een vaste rentevoet kiezen, heeft veel te maken met het gebrek aan transparantie, advies en adviestools, zegt John. "Mensen worden bang gemaakt voor interestvoeten die zouden kunnen verdubbelen terwijl de rente aan het pieken is. Niet verwonderlijk dus dat 96% voor een vaste rente kiest. In Nederland en Duitsland is dat ongeveer 30% en 40%. Terwijl er legio mogelijkheden zijn om die stijgingen in te perken. Wat dat betreft wordt de consument waarschijnlijk nergens zo goed beschermd in Europa als in belgië."

Maar wat doen we daarmee? "Niets", fulmineert John. "35% van de hypotheekaanvragen gaan in 2023 in ons land niet door, wat een pure schande is. Overal hoor ik - bij het notariaat, de immo-en de financiële sector - dat er een stortvloed is aan afgekeurde dossiers, maar naar de reden is het voor de consument vaak gissen. Sommige banken hanteren de 'black box'-methode: wie of welk algoritme je aanvraag heeft afgekeurd, komt de klant nooit te weten. De kredietgevers moeten zich volgens de wet op hypothecair krediet ook totaal niet aan de klant verantwoorden waarom een dossier is geweigerd, ze moeten enkel aan de klant meedelen welke lijsten (bijvoorbeeld het CKP, interne lijsten en dergelijke) zij hebben geconsulteerd."

Albert beaamt dat het aantal afgekeurde dossiers het laatste jaar een stuk hoger ligt dan gemiddeld. "De acceptatiepolitiek van de kredietinstellingen is de laatste jaren dan ook enorm verstrengd en een stuk ingewikkelder geworden. Zelfs de kredietbemiddelaars kunnen er vaak niet meer aan uit, wat echt een probleem is. Vanuit BZB-Fedafin halen we deze problemen ook aan en pleiten we voor een eenvoudige, transparante en uniforme acceptatiepolitiek zodoende de klant op voorhand weet wat er van hem of haar wordt verwacht."

Adviesrol

De bemiddelaars van hun kant zitten daarbij in een gewrongen rol, vindt John, want zij zijn afhankelijk van de hen bekende acceptatieregels en ook van de commissies die de kredietgevers hen toebedelen, maar enkel op gerealiseerde dossiers. "De bemiddeling wordt betaald, maar het advies op zich wordt niet vergoed. Het is dan ook niet verwonderlijk dat volgens de wet hypothecair krediet het woord 'advies' of 'adviseur' niet meer gebruikt mag worden in de marketing. En toch hebben, volgens het zelfde wetboek, de kredietgevers en de bemiddelaars een zorg en een adviesplicht om een geschikt krediet te zoeken en aan te bieden aan de klant."

"Het is echter niet zo eenvoudig om zomaar naar een ander inkomstenmodel over te stappen. Bovendien is de vraag nog maar of de klanten hier wel klaar voor zijn of bereid zijn om twee keer voor een advies te betalen vooraleer je een krediet afsluit... Maar ook vanuit BZB-Fedafin pleiten we om ook de advisering zelf te vergoeden, hetgeen uiteraard de advisering zelf ten goede zou komen", eindigt Albert.